Prima ancora di valutare l’idea di comprare casa, vi è un fattore principale da prendere in considerazione, ovvero la disponibilità economica: non tutti possono permettersi di acquistare casa senza ricorrere ad un mutuo e in quest’ultimo caso ci sono diversi elementi su cui soffermarsi per analizzare al meglio la propria situazione. Proviamo a fare un po’ di chiarezza!
In primo luogo è importante sapere esattamente cosa si intende per mutuo: per definizione è un contratto stipulato da mutuante e mutuatario consistente in un prestito a scadenza differita che prevede la restituzione periodica di aliquote di capitale e il pagamento di interessi a scalare.
In parole semplici, si tratta di un accordo tra banca e richiedente, secondo il quale la prima presta una somma di denaro vincolata all’acquisto di un bene specifico (il più delle volte una casa) che il secondo dovrà restituire in un determinato lasso di tempo con gli interessi.
Ma cosa sono gli interessi? In economia, l’interesse è il compenso economico dovuto per aver messo a disposizione un capitale e solitamente si calcola in percentuale (tasso di interesse).
In pratica, si tratta di una somma da aggiungere alla rata versata alla banca.
Quale tasso di interesse applicare è una scelta fondamentale ed esso può essere:
- FISSO: resta invariato per tutta la durata del mutuo. Il vantaggio si traduce nella stabilità che ciò comporta, tuttavia lo svantaggio è dato dal probabile ribasso che i tassi avrebbero nel tempo.
- VARIABILE: il tasso è legato ad un indice di riferimento, l’Euribor, che si aggiorna giornalmente in base ai dati della Federazione Bancaria Europea. Esso si divide in tasso variabile con CAP - ovvero il tetto massimo – e tasso variabile con rate costanti, in questo caso l’importo della rata resta uguale e a cambiare sono la durata del mutuo (si accorcia o allunga in base all’andamento dei tassi) e la percentuale di interesse ad ogni rata.
- MISTO: è in parte variabile e in parte fisso. Il mutuatario può decidere di passare dall’uno o all’altro a intervalli prestabiliti.
- MUTUO DOPPIO TASSO: è una soluzione che prevede una parte di mutuo ad un tasso fisso, mentre l’altra ad un tasso variabile.
Una volta scelto il tasso, un altro passo importante è quello di stabilire la durata del mutuo. Una durata maggiore significa una rata più bassa, ma un maggiore esborso per quanto riguarda gli interessi. Inoltre, bisogna considerare anche le spese accessorie, le imposte e la polizza assicurativa obbligatoria, oltre che il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale).
Adesso, possiamo provare a calcolare la rata del nostro mutuo: ipotizziamo che il capitale richiesto sia di € 100.000 e venga tassato al 5% per 30 anni.
La prima cosa da fare è convertire il tasso annuo ad un tasso mensile dividendolo per 12 (quindi i = 0.05/12) e fare la stessa cosa anche per gli anni, moltiplicandoli per il numero di mesi (quindi n = 30*12 = 360).
La formula è:
Rata = C x [(1 + i)^n x i] / [(1 + i)^n -1]
Sostituendo i nostri valori con C, i e n, otterremo una rata approssimativamente pari a € 537 mensili.
Particolarmente importanti sono i documenti necessari per richiedere e accendere un mutuo:
- Documenti anagrafici: certificato di nascita, documento d’identità e codice fiscale, certificato contestuale e documenti sullo stato civile.
- Documenti reddituali: ultime buste paga (se lavoratori dipendenti), 730 o F24, attestazione di iscrizione all’albo (se professionisti) ed estratto conto corrente.
- Documenti relativi all’immobile oggetto del mutuo: compromesso o proposta d’acquisto, planimetria catastale, atto di provenienza e APE (Attestato Prestazione Energetica).
Lo Stato offre diverse agevolazioni volte a semplificare l’acquisto, soprattutto ai giovani, a questo scopo è infatti stato rinnovato fino al 31 Dicembre 2027 il Fondo di Garanzia Prima Casa.
Ecco i requisiti per potervi accedere:
- Il richiedente non deve superare il 36esimo anno d’età alla data del rogito
- ISEE inferiore a € 40.000 annui
- Il bonus si riferisce solo all’acquisto della prima casa e non si deve essere proprietari, nemmeno il coniuge, di altri immobili nello stesso comune
- Può coprire il 100% del mutuo, fino a € 250.000
- L’immobile NON deve essere accatastato come A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso); ma si può includere una pertinenza per ogni categoria
- Essere residenti nel comune dove si acquista o trasferire la stessa entro 18 mesi
La domanda potrà essere depositata direttamente in banca, la quale provvederà all’invio dei documenti alla Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici) per l’ammissione al Fondo; entro 20 giorni verrà comunicata la sua eventuale accettazione e la procedura potrà richiedere fino a 90 giorni per l’erogazione finale.
Un’altra tipologia di bonus dedicato all’acquisto della prima casa è il Mutuo Green.
Per accedervi è necessario essere in possesso dei seguenti requisiti:
- Età non inferiore ai 18 e non superiore ai 78 anni
- L’immobile deve essere in classe energetica A, B o C; nel caso in cui siano previsti lavori di ristrutturazione essi devono garantire un miglioramento del 30% sulla prestazione energetica
Per entrambi i bonus, non tutte le banche propongono le stesse condizioni: esse valuteranno il profilo creditizio, il reddito e la fattibilità dell’operazione con la garanzia Consap, perciò vi consigliamo di studiare le policy di ognuna per scegliere quella che potrebbe essere più adatta a voi!
Acquistare una casa è più di visionare annunci online, fissare appuntamenti e fare una proposta. Si tratta di richiedere documenti, interfacciarsi sia con il venditore che con le banche e di effettuare accertamenti sulla conformità dell’immobile. Se si decide di non affidarsi ad un’agenzia, questo potrebbe tradursi in grande sforzo mentale e stress.
Le agenzie immobiliari nascono affinchè chi acquista e anche chi vende si debba preoccupare soltanto di godersi un’esperienza di tale importanza.
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